摘要：“资管+运营一体化专业平台”，星耀如景将致力于中国保障性和市场化租赁住房领域的建设发展，为市场提供高品质租住综合体的同时，有效吸引国内外优质资本长期投资，探索中国住房租赁市场高质量发展的新模式。
提到北京的老旧城区改造，石景山区总要提上一笔，尤其是首钢园附近。
这片区域大多房子老旧，以首钢的老公房为主，配套设施不全。户型也相对过时，一些公寓的卫生间只有不到两平米，有的小区缺乏合适的物业服务。
但是，在其一成不变的时光里，周边已然发生巨大变化。
随着2022年北京冬奥会的举办，首钢园业态大改造，园区周边产业聚集，包括航天航空、银行保险、AGI大模型、科幻等；三条地铁轻轨交错，连接起中关村、金融街及丽泽商务区，吸引了大量年轻人在此工作生活。
高品质的住房需求与低配置的房屋供给之间的错配日益突显。
这也使得石景山区域出现了大批住宅新建、改造的项目。2027年，一座新的居住社区项目将要入市。项目配置全屋落地窗、全屋智能、地暖等，社区也配备了商业中心和体育运动设施，还有专门的公交车站。项目甚至在公区大堂设置了骑行发烧友停车区、骑行起点空间打卡点，为骑友们提供了开放式工具箱、骑行淋浴以及骑友蓄能和交流的空间。
（图：星耀如景北京石景山项目效果图）
需要注意的是，这里的房子只“租”不“卖”。
这是星耀如景成立以来的第一个项目，定位为“大型租住社区”，计划建设1500间公寓，总投资额12亿元，已在申请纳入北京市保障性租赁住房。这个项目也是北京近一年外资参与的最大单笔投资的租住社区。
外界或许对星耀如景这个名字感到陌生，但其背后的两家公司却是租赁界和资管界的“专业队”。2025年1月，住房租赁机构自如与全球投资公司景顺房地产达成合作，共同出资成立星耀如景，作为双方在中国发展持有型租赁住房资产管理的唯一平台。
这家资管平台将负责项目从投资、建设、运营到退出的全链条资管业务。
从模式来看，平台通过自有资金，加上募集国内外长期资金、银行项目融资，投资新的租赁用地和收购存量资产，打造成满足客户需求的各种类型的租赁住房产品；并通过强大的数智化能力，敏捷高效管理运营资产，获取稳定的经营收益，使资产达到专业投资机构回报要求，通过资产证券化或大宗交易，实现资产盘活和资本循环。
“（如果）未来资产运营的收益达到资产证券化的上市标准，也考虑发行公募REITs（不动产投资信托基金）。”自如资管CEO孟月表示。
中国租住市场已经进入存量时代。过去，物业的价值靠销售来体现，但随着租赁住房进入居住市场，今天物业的价值则需要靠管理、运营以产生正向的经营现金流来定义。这种方式是否走得通、怎么走、能走多远，或许可以从住房租赁机构的探索、转变及未来发展中找到答案。
“资管+运营一体化专业平台” 住房租赁新模式
自如大约从三年前开始收购物业资产，自主管理运营。
孟月提到，当时公司已经看到房地产资产价格在调整，市场向存量化方向改变。据戴德梁行发布的数据，2022年新房销售面积下滑26.8%，住宅新房成交均价在持续13年上行后首现下调。
也就在这一年，基础设施REITs试点扩展至保障性租赁住房，金融机构也加大了对租赁市场的支持力度。年轻人的消费习惯也在改变，越来越多人选择租房而非买房。市面上急需好的租赁住宅，尤其是北上等一线城市。
自如建立了专门的团队执行相关策略，先后在北京投资两个项目。做自持物业成本较高，需要有可持续、高质量发展的模式支持。于是，自如开始广泛地接触国内外资管机构，景顺集团（Invesco）就是机构之一。
景顺集团是一家总部设在美国的跨国金融企业，截止2024年12月31日，全球资产管理规模约1.8万亿美元，其中景顺房地产的资产管理规模约900亿美元。景顺集团在1992年进入中国市场，在房地产领域目前仍持有的投资项目组合包括位于长三角的物流仓储资产组合，以及北京的健康科技产业园。
从2024年5月开始，自如和景顺开始开始洽谈成立新的资管平台。
在星耀如景的组合里，自如负责住房租赁项目的选址、新建或改造，以及运营管理。孟月提到，数智化能力是自如的核心竞争力。自如的数智化管理系统能够较为准确地了解商圈情况，迅速与周边业态做出对比，针对区域市场、坪效经营等关键信息作出分析，提高运营效率，控制投资风险。
自如在北京和上海已经进入数千个商圈，都在长期经营。“数据具有周期性，仅一套房源，我们可以追溯其十年间的数据，提高研判能力。”
此外，自如平台积累了500多万人次用户，开发了普惠型、中端、高端租住产品，可以根据不同的用户画像和需求提供合适的产品及业态。
举例来看，2022年，自如将上海杨浦一栋5000平米的老旧商场改造成自如寓。改造之前，这间破败不堪商场已经很难吸引年轻人到访。但自如通过数据分析发现，几公里外就有大量的互联网企业，员工有承租需求。
自如与投资方一起将物业进行改造升级，2023年10月入市后，6个月内就实现了100%的出租率。作为对比，2024年，上海开业6个月以上的长租机构项目平均出租率为87%（仲量联行数据）。
景顺则补全了链条的资金募集和投资管理部分。基于多年经验，景顺在资产管理领域有一套成熟的运营体系。更重要的是，涉及资产托管，机构之间很讲求信任，依托40余年投资积淀，景顺房地产为近400家机构投资者构建多种类型的投资策略组合，已积累良好口碑。
“随着中国人口趋势的变化带来强劲的租赁住房需求，景顺房地产看好中国住房租赁市场的宏观前景。”景顺集团房地产团队中国区负责人陈吉灏介绍，“此次合资成立星耀如景平台，也正是基于景顺房地产对此行业中资管业务模式升级的期待。选择与自如合作，正是看重其在该赛道的全周期运营能力与创新能力。我们期待双方的能力形成协同，共同为星耀如景赋能。”
资产管理是一项非常成熟的产业，但“资管+运营一体化专业平台”这样的组合为数不多。大部分资管机构投资项目后只是提供投后服务，不会深度介入到投资项目的具体运营当中。
受外资关注的中国住房租赁市场
陈吉灏研究中国的住房租赁赛道已久，一直在寻找投资机会。在租赁住房领域，景顺房地产累计完成全球超过480项投资，总投资额超290亿美元，目前租赁住房资产管理规模约140亿美元。在团队看来，尽管中国房地产市场不景气，住房租赁市场却蕴含着发展机遇。
星耀如景石景山项目总投资12亿元，这样的体量在住房租赁领域并不多见。而且，当下外资对中国市场普遍抱有审慎态度，这也从侧面体现出景顺对一线城市机构化住房租赁这个赛道的看好。
陈吉灏提到，从资产本身的特性来看，租赁住房是具备抗周期性的一个资产类别。商办资产或受宏观经济波动影响，但人的居住需求不会变，尤其在一二线城市。
有机构数据检测，2025年春节假期后，租住需求延续向就业机会集中、活跃度更高的区域转移。基于消费者需要，一线城市新增租赁房源仍在上涨。但是，“好房子”并不易得。住建部科技委房地产市场服务专业委员会委员程鹏表示，北京、上海建设开发得早，整体居住条件不如广州、深圳、杭州、成都，楼龄20年以上的房源占比超过40%。“从宏观层面来看，产业发达、新兴产业快速崛起的城市，好的租赁房源仍存在供不应求的情况。”
由专业机构投资运营的大型租住社区、租住综合体有机会改变这一点。完善的配套设施（如健身房、咖啡厅、共享设施等）有助于改善人们的租住生活方式。而对于“租房不稳定，租不了多久房东就要卖房”的困惑，大型租住社区、租住综合体也能有效解决。
目前，租住综合体在我国还是一个比较新的类别，市面上的租赁住房仍以传统的分散式居住为主。但是参考美国、欧洲等国家和地区的经验，机构式租赁住房已经是一个主流的资产类别，“很多机构投资者，包括国内的保险公司都有一定的配资。中国也将进入这样一个资产周期。”陈吉灏表示。
在市场需求之外，国家政策层面也在出台“组合拳”，长期利好机构化住房租赁市场发展。
土地供应政策上，政府增加租赁住房用地供应，鼓励利用集体建设用地和闲置房产建设租赁住房，并提供土地出让优惠。
运营方面，政府对住房租赁企业提供财政补贴和税收减免，降低其运营成本，鼓励更多企业参与。支持专业化、机构化租赁企业发展，提升服务质量和运营效率。
金融方面，国家通过专项贷款、债券等金融工具支持住房租赁项目，鼓励金融机构提供低息贷款。
陈吉灏表示，从2024年公募REITs的整体表现来看，住房租赁板块的升幅是最大的。他认为，对比产业园、商业地产、物流地产等其他板块，住房租赁板块的底层资产均在一线城市，受到房地产市场波动的影响相对较小。
住房租赁盘活存量资产仍是重任
除了投资新建，星耀如景还会以收购存量资产的形式，投入中国保障性和市场化租赁住房领域的建设发展。
孟月介绍，2024年，自如资管将超过10万平米的闲置、低效商办资产（非居住性质的物业）改造成符合监管要求的居住型物业（即“非改居”），并纳入保障性租赁住房体系。
2024年3月，自如与北京科技园建设（集团）股份有限公司成立了项目合资公司，主要用于盘活存量资产，打造长租公寓、保租房等产品。目前已经有两个项目落地，第三个项目也在进行中。
市面上存量资产情况依然颇为严峻。根据国家统计局数据，2022年至2024年，商品房待售面积分别增长10.5%、19%和10.6%。2024年末，商品房待售面积75327万平方米。
商业地产方面，根据仲量联行数据，2024年四季度，北京与上海的甲级写字楼空置率仍在上升，分别达到12.6%和22%，根据赢商大数据，商业地产增量下行，存量调改开业项目占比越来越大，达到21.79%。
程鹏提到，当下化解存量资产的方式呈现多样化特点，但从规模上看，一线城市商办产业园等存量资产改造的广度和范围赶不上租赁住房。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然提到，从存量盘活的角度来说，机构化住房租赁业态相比其他业态具有抗经济周期、稳定的特点，相比办公、商业等业态，在投资回报方面具备一定的比较优势。
孟月表示，盘活低效、空置的商办类资产，第一需要考虑的是将其改造成什么产品、什么业态。“结合北京上海当下的市场情况，坚持做商办或许面临较大挑战，盘活成各种类型的租住项目却是不错的机会。”
以北京东三环的国贸一带为例，在此就业的年轻人大都住在五环外的通州，通勤时间超过一小时。东三环作为成熟商圈，住宅、商场、酒店及写字楼林立，但给年青人在此租住的可选空间很少，且价格普遍偏高。
孟月认为，在国贸这类商圈，通过自如对商圈租赁市场的研判，将合适的存量物业改造成长租公寓，可以有效地盘活资产现金流，提升资产价值，同时解决部分新青年的安居需求。
然而租住公寓、社区、综合体也是一项依赖高强度运营的产业，尤其星耀如景的模式还增加了“高投入”。倘若运营不当，势必会给存量资产再添一笔负担。
孟月表示，数智化是精准把握市场变化的必要手段。“项目决策阶段，我们通过商圈决策分析系统，能够快速精准判断市场供需、产品定位；项目运营阶段，我们会为项目方提供数智化管理系统，自动生成实时数据的管理报告。”快速反映的数据，有助于帮助企业了解规模化市场里每个项目的不同表现，及时去做策略调整和优化。
在此之上，公司运营最核心的要素就是把产品和服务做好。“我们是基于长周期的资产管理，产品和服务一旦有疏漏，客户的体验感就会下降。”孟月表示。
星耀如景的探索实践，为中国住房租赁市场带来更多的新模式、新产品、新资金来源，其模式的成效与发展仍有待在市场中进一步检验，也为行业发展路径提供了新的思考方向。
来源：《财经》
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